Aiutiamo scin a scegliere il mutuo giusto ...

E' un pò che volevo aprire questa discussione ... ma non l'ho mai fatto ... anche se per il mio fratellino ... perchè di cose da dire ce ne sarebbero tonnellate ...
Ma avendo saputo che è ancora indeciso, ho voluto farlo ... cercando di ridurre il discorso al minimo ed approfondendolo solo se necessario ...

Scin ... Vale ... non fatevi condizionare dalla tipologia del tasso ... ma dalla durata del mutuo e dalla rata ...
Non so se volete "provare" la convivenza per poi sposarvi ... se vorrete avere figli ... etc ... quindi il mio discorso non può che essere insufficiente ... ma so che un mutuo è un prodotto finanziario ... e come ogni prodotto finanziario non si sà se si è in guadagno o in perdita fino alla scadenza ... e nel caso del mutuo se si fosse potuto risparmiare qualcosa in più ...

- Durata: meglio durate corte ... 15/20 anni al massimo ... con un mutuo la casa non è rivendibile ... cioè ... lo è ... ma ci si smena ... se vorrete avere dei figli ... e tu ... scin ... hai ben due fratelli ... significa che se lo accendete adesso per una durata di 20 anni e se avrete un bimbo tra 5 anni ... quando tu avrai 30 anni ... finirai di pagarlo quando vostro figlio avrà 15 anni ... nel momento in cui comincia ad avere bisogno di soldi ... studi ... motorino ... vestiti ... amici ...
- Rata: non fare la c@g@t@ di pagare una rata superiore all'80% dello stipendio di uno di voi due ... il discorso è complesso ... ma rifletti su questo ... se farete un tasso variabile e questo aumenterà ... come DEVE fare ... allora sarete nella merd@ ... e forse avrete un debito superiore al vostro credito ... lo sò ... avete due stipendi ... ma generalmente le spese si basano sul reddito ... quindi è sempre difficile risparmiare ... e se i debiti aumentano troppo ...

Come detto in apertura, questo è solo l'inizio ... cerchiamo di aiutare scin e Vale con le nostre esperienze e riflessioni ... per poi approfondire quando e se necessario ...
Scin ... Vale ... auguri di buon natale ... ma soprattutto auguri di serena vita insieme ...


Un abbraccio
Macs

[Errino]

A quello già detto da vfr posso solo portare ad esempio due tipologie di mutuo fra le quali ero indeciso quando capitò a me (anche se poi nn ho fatto più niente). Non so se già sono state vagliate ma riguardano il mutuo offerto da bppb (che spero ci sia anche al nord) Per poter vedere il link devi essere Registrato ossia a tasso variabile coperto (oltre un certo interesse nn si va ma hai un vantaggio iniziale dato da una rata molto bassa sfruttando il periodo attuale) e il Per poter vedere il link devi essere Registrato di iwbank che in base alla liquidità del conto riduce la rata nel tempo ed ha un tasso fisso.

La seconda possibilità abbatte i costi della pratica (che sono praticamente nulli) e anche se inizialmente costa di più se pensi di riuscire a mettere qualcosa da parte ogni mese effettivamente a lungo andare consente di risparmiare parecchio.

Nn posso dilungarmi oltre che vado di frettisssssssima ma se hai bisogno chiedi pure!!!!

P.S.: io alla fine mi ero orientato su iwbank con cui mi trovo benissimo da parecchio proprio per il fatto che nonostante fosse un tasso fisso (quindi relativa sicurezza) poteva cmq raggiungere "quasi" il risparmio di un variabile perchè si "spera" che fra qualche anno i tassi inizino di nuovo a salire.

Lamps!

[SCINTILLA]

Originariamente inviata da Errino

il Per poter vedere il link devi essere Registrato di iwbank che in base alla liquidità del conto riduce la rata nel tempo ed ha un tasso fisso.

Questa è una cosa che potrebbe interessare. Devo solo capire dov'è la fregatura....

---------- Post added at 09:50 ---------- Previous post was at 09:49 ----------

Originariamente inviata da raptor17

Assolutamante a tasso fisso (che adesso è basso rispetto a quanto prospetta il futuro ... vista l'attuale congiuntura economico-finanziaria ...)

Io sono più propenso per il variabile, che pare rimanga sotto al fisso per almeno qualche anno.
Quando poi aumenta, si può sempre ritrattare il mutuo.
Non senza fatica purtroppo...

---------- Post added at 09:53 ---------- Previous post was at 09:50 ----------

Originariamente inviata da MannX

Con mutui superiori ai 150.000€ sarei in difficolta' pure io, la differenza in questo momento e' enorme nella mensilita' ma bisogna tener conto che un ipotetico aumento dell'1% fa variare notevolmente l'importo mensile nel caso del variabile.....ma se si puo' mettere un tetto massimo....tanto vale

Il tetto massimo su molti (tutti?) i mutui si può mettere, ovviamente ha un costo...


Per quello che ho capito finora, il mutuo non va semplicemente "comprato" ma va discusso e tirato fino all' osso, come con le assicurazioni, bisogna uscire dalla banca con la certezza che: visto che ci stanno inc lando almeno lo fanno nella nostra posizione preferita

[diecidecimi]

Originariamente inviata da SCINTILLA

Io sono più propenso per il variabile, che pare rimanga sotto al fisso per almeno qualche anno.
Quando poi aumenta, si può sempre ritrattare il mutuo.
Non senza fatica purtroppo...

bisogna uscire dalla banca con la certezza che: visto che ci stanno inc lando almeno lo fanno nella nostra posizione preferita

Scin, ricorda però che quando ritratti il mutuo, ti scontri con la fregatura n.1: lo spread. Non potrai scegliere un fisso come quello che c'è ora, con uno spread diciamo - a caso - dell' 1%.
Quando ti sarà appetibile il fisso perchè il variabile penalizza, ti metteranno uno spread , chessò, al 4 %. E il fisso avrà una rata mensile da capogiro....Vincono sempre loro, come al Casinò.
Per l'ultima frase, un megaQ8ne.... tra l'altro una cosa deprimente è che al'inizio non ti paghi le rate relative all'immobile, ma paghi solo il debito (gli interessi dovuti)....

[Errino]

Originariamente inviata da SCINTILLA

Questa è una cosa che potrebbe interessare. Devo solo capire dov'è la fregatura....

la fregatura è che per farlo variare in maniera rilevante devi lasciare "a vista" almeno 10000 euro e poi devono essere appunto a vista cioè nn investiti in nessuna maniera. Però a conti fatti (al tempo che li feci) riuscendo a mettere da parte 2-300 euro al mese facilmente in un anno si raggiungeva una variazione rilevante e (spese extra a parte) nei molti anni di mutuo si riusciva a combinare qualcosa di sensato. Tra l'altro attualmente (almeno per quella banca) è la forma di investimento più sicura e remunerativa nel senso di far maturare interessi altrove e pagare le rate di un altro mutuo.

Mi inserisco nella discussione con coscienza di fatto (visto che prima di iniziare la "carriera" da commercialista "vendevo" mutui per una nota banca del nord).

Ho letto il consiglio di VFRmacs di non superare la soglia dell'80% dello stipendio: eresia! La soglia massima dovrebbe essere di circa un terzo degli introiti familiari! I restanti due terzi devono servire a coprire gli altri costi a cui una famiglia va inconto e soprattutto a costituire una riserva per eventuali spese straordinarie. Cambiare l'auto, o sostenere spese di manutenzione di un certo rilievo sull'immobile oggetto di mutuo su un arco di 20 anni minimo non sono un'eventualità, ma un evento certo.
Per quanto riguarda la durata queste evidentemente dipende dalle risorse che uno ha a disposizione al momento della stipula. Personalmente non sono mai riuscito a fare un mutuo su durata inferiore ai 20 anni; e, in tutta onestà, non me la sono mai sentita di rifilare a nessuno un mutuo a 40 anni, piuttosto gli ho rifiutato l'operazione.

Una cosa importante da ricordare: non sono le banche ad essere care, ma gli immobili ad avere costi spropositati! Sembrerà banale, ma invito tutti prima a "discutere" il mutuo, anche solo "pur parler" con la propria banca di fiducia, e solo POI ad andare a vedere la casa! Vi posso assicurare che ci sono un sacco di persone che prima individuano la casa, firmano il preliminare, e poi scoprono che non saranno mai in grado di pagarla!

Dati i consigli del buon padre di famiglia restano questi due problemi:
- con che banca lo faccio;
- fisso, variabile, misto, cap, floor, o... che altro?!?

Riguardo al primo punto ad oggi non c'è che l'imbarazzo della scelta: ci sono più banche che supermercati, vale la pena di armarsi di pazienza e fare il giro di tutti gli istituti di credito. Tenete anche a mente una cosa: se avete una banca "di fiducia", questa può essere anche più cara, ma è anche più facile che in caso di difficoltà vi venga incontro la banca che conosce voi e la vostra famiglia da 20 anni piuttosto che non quella in cui avete chiesto il mutuo solo un anno fa (ciò è valido per le piccole filiali, soprattutto in paese: in città il discorso perde molto del suo peso). Trovate indicazioni di massima su Mutuionline, inoltre, se siete soggetti appartenenti a categorie professionali (avvocato, commercialisti, geometri, etc) iscritti alle relative casse, vi invito a verificare le convenzioni stipulate dalla cassa con le banche, perchè sono estremamente convenienti. Anche i dipendenti pubblici possono avere mutui agevolati: in questo caso occorre rivolgersi all'apposito ente previdenziale Inpdad.

Quanto al secondo punto si rischia di aprire un "processo Biscardioso". Limitando in un primo momento la discussione a FISSO o VARIABILE, gli ultimi anni ci hanno insegnato questo: chi ha fatto il fisso si è messo il cuore in pace, ma per farlo ha "pagato" questa sicurezza, chi ha fatto il variabile, si è sicuramente agitato di più, ma nel complesso ha risparmiato.
Quando ero in banca avevo un collega che sconsigliava a tutti i clienti di fare il variabile, e proponeva solo il fisso. Io la trovo una gran cxxxxxa; tant'è che chi ha fatto il fisso a conti fatti ci ha smenato. Si parta dalla considerazione che:
- il fisso costa a priopri di più. Per determinare la rata di un mutuo si prende il tasso di riferimento IRS per il fisso e Euribor per il variabile, e a questi si aggiunge uno spread. Prendiamo ad oggi i tassi base: l'IRS a 20 anni al 22/12/2009 è a 3,96%, l'euribor a 3 mesi al 22/12/2009 quota 0,72%; ci sono 3 punti percentuali di differenza. Le quotazioni attuali sono degli istremi, ma una differenza di almeno 1 punto % c'è sempre.
- se le cose crollano (vedi l'andamento anomalo avuto dai tassi interbancari l'anno scorso)... mal che vada interviene il governo (...con un "cap" al 4% e quì potremmo aprire una discussione politico-economica che non finisce più...)

Ci sono anche alternative che mediano le posizioni: si tratta di contratti di mutuo a tasso misto che permettono di "switchare" da un tasso all'altro in determinati periodi finestra. Alcune considerazioni:
- spesso lo "switch" ha un costo
- spesso tale costo è implicito nella rata, al di la dell'utilizzo dell'opzione, perchè sono proposte di mutuo che si accompagnano a spread di partenza più alti
- anzichè decidere all'inizio... ti trovi di fronte al dubbio per tutta la durata de finanziamento

Altri prodotti forniscono operazioni di "copertura" a fronte delle fluttuazioni di tasso. Sono quei mutui con coperture cap e floor: limiti all'aumento o alla diminuzione dei tassi. Anche quì vale quanto segue:
- hanno dei costi
- spesso il costo è implicito in rate più alta
- si tratta di strumenti di copertura che muovono dai damosi "derivati": chi ve li vende (e ripeto: ve lo dico per esperienza diretta) non ne conosce in realtà minimamente il funzionamento ne è in grado di valutarne appieno gli effetti!

Un ultima considerazione: diffidate da chi si mette a consigliarvi le operazioni dicendo "si ma tra un po' i tassi fanno così, fanno cosà": un mutuo dura 20 anni, le previsioni sui tassi per quanto si possa essere bravi arrivano massimo a 2/3 anni, oltre... è come vincere al superenalotto!

Mi scuso per la prolissità del discorso, tuttavia inevitabile. Contiene estreme semplificazioni e generalizzazioni: sono completamente a disposizioni per precisazioni, consigli, critiche o discussioni (anche tecniche, ben vengano!) in merito.

...quanto al video postato invece fermerò il mio commento a "una castroneria populista infarcita di ignoranza".

Senza entrare nel tecnico smonterò la tesi facendo presente che:
- non esiste un momento in cui un tizio (chiamiamolo pure B.anchiere M.alefico) è arrivato e ha detto: "sono cattivo e avaro e mi invento la moneta aurea che è tutta mia così fotto tutti". La storia dell'evoluzione della moneta va di pari passo con esigenze contingenti alle sue funzioni precipue (scambio, riserva, speculazione), ed è stata introdota passando da moneta-merce a moneta-simbolo passando attraverso diverse sostanze (argento per esempio), e ha sempre scontato la scoperta di nuovi giacimenti (si pensi al processo inflazionistico a seguito della scoperta delle americhe). Non si può quindi partire dall'idea che la quantità di moneta sia data.
- parlare di "quantità di moneta" è un esemplificazione ridicola ed estremamente semplicistica, come a dire che tutto ciò che ha due ruote è una motocicletta. La moneta "sonante" costituisce solo una parte del sistema monetario, che è costituito da circolante (la moneta "cartacea appunto"), depositi a breve (si pensi al conto corrente: io ti bonifico una somma, ma non esiste una contropartita cartacea, o aurifera!, di tale somma) e alte attività finanziarie più o meno liquide. Il principio di fondo è il "credito": se io e il mio amico Tizio passiamo tutta la vita ad annotare i favori che ci facciamo "a buon rendere", possiamo passare l'eternità a prestare lavoro l'un l'altro senza paradossalmente "chiudere" le posizioni reciproche, e senza aver bisogno di alcun mezzo di scambio.
- il sistema economico non è un sistema atemporale è chiuso. E' un rapporto di scambi reciproci che opera nel continuum, e si basa sul concetto di velocità di circolazione della moneta, sul concetto di struttura produttiva, e di prezzi relativi.

Mi fermo qui per non entrare in un dibattito che rischia inevitabilmente di finire nell'ambito politico, cosa da evitare assolutissimamente, visto che questo è un forum civile e soprattutto dedicato ad una cosa su cui tutti concordiamo:la ! Cioè, intendevo la !!!!

---------- Post added at 20:12 ---------- Previous post was at 20:10 ----------

Originariamente inviata da murtle

Sig. Giappo, Vuffy diceva di non superare l'80% dello stipendio di uno dei due
Certo, il terzo sarebbe stato piuttosto sul 70%, ma siamo lì..

...eeehh, leggere di fretta! Chiedo scusa Ms. Martaruga!

Assolutamante a tasso fisso (che adesso è basso rispetto a quanto prospetta il futuro ... vista l'attuale congiuntura economico-finanziaria ...)

[diecidecimi]

Se ci limitiamo al solito dilemma: fisso o variabile, io, che ho sempre fatto le scelte sbagliate, , non avrei dubbi.
Oggi (v mutuionline) il fisso è a 5,98 mentre il variabile è a 1,78 circa.
fate vobis.... soprattutto calcolando che un bel variabile con cap vi mette al riparo da sorprese (salvo eventuali clausole misteriose): 2,35 . Oggi.
In pratica è un ibrido (con tutti i difetti relativi) che ti costa molto meno di un fisso, di più di un variabile puro, ma ti evita l'insonnia dovuta ai picchi come gli anni passati.

Esempio: un anno fa ho stipulato un mutuo fisso al 5,5 %, terrorizzato dall'impennata dei variabili. Dopo un po' ho avuto l'idea di verificare su quel sito come fosse il mercato dei mutui, e ho notato la differenza enorme dei tassi tra fisso e variabile: ho insistentemente chiesto una surroga e sono passato al "variabile con cap": al MASSIMO, anche se i tassi andassero al 20%, avrò un 5,4%. Ma credo che gli istituti di credito si siano sbilanciati in tale scommessa solo perchè sanno benissimo che non ci sarà più una simile congiuntura... in ogni caso, anche se , sfigatissimo, subissi una nuova impennata andrei a pagare ancora meno rispetto al primo mutuo: tasso inferiore e su un capitale già ridotto.
Non so, penso che un fisso oggi sia una scommessa persa: se le banche sanno già che non si supererà il 5,4, perchè fregarsi da soli e pagare 5,98?
Attualmente pago 600,00 € mensili in MENO rispetto all'anno scorso, mica bruscolini.Per ora non posso essere pentito.
Salvo future fregature, insisto (non si sa mai cosa si nasconde dietro i contratti...).

Secondo me dipende molto dalla cifra e dagli anni di mutuo........

Io ho deciso di fare il variabile (si puo' integrare nel caso avessi liquidita' da buttarci dentro abbassando l'importo mutuato, si puo' estinguere senza spesa e si puo' passare al tasso fisso se il variabile passa una certa quota) ed e' rinegoziabile.......ho scelto cio' perche' ho mutuato una somma di 65.000€ in 20 anni e non e' tanto.....anche una impennata dei tassi potra' far variare l'importo mensile a cifre sopportabili

Con mutui superiori ai 150.000€ sarei in difficolta' pure io, la differenza in questo momento e' enorme nella mensilita' ma bisogna tener conto che un ipotetico aumento dell'1% fa variare notevolmente l'importo mensile nel caso del variabile.....ma se si puo' mettere un tetto massimo....tanto vale

Cmq da quel che so io l'importo mensile non dovrebbe superare il 30% dello stipendio mensile.....