Aiutiamo scin a scegliere il mutuo giusto ...

[nipponando]

Ultime Ansa:
RINCARI - A queste spese in più si devono aggiungere tutti gli altri rincari: circa 30 euro per il gas, 130 per l'assicurazione auto (rca), 18 euro per servizi idrici, 35 euro per la Tarsu (tassa rifiuti solidi urbani), 30 euro di aumenti dei servizi bancari, 80 euro per i mutui a causa degli aumenti dello spread applicato dalle banche, 65 euro per gli aumenti dei biglietti dei treni e 90 euro (su base annua) per i costi dei carburanti. Secondo le stime delle due associazioni dei consumatori, dunque, da gennaio 2010 peseranno sulle spalle degli italiani rincari complessivi per circa 596 euro

Originariamente inviata da doc

se le banche sanno già che non si supererà il 5,4, perchè fregarsi da soli e pagare 5,98?
Attualmente pago 600,00 € mensili in MENO rispetto all'anno scorso, mica bruscolini.Per ora non posso essere pentito.

Interessante questo nuovo mutuo "ibrido" ...

Sembra che sia variabile, ma con un tetto massimo ...


Il discorso sui tassi è molto complesso ... anche il video del doc è estremamente semplice ...

Diciamo che l'attuale crisi economico finanziaria è causata proprio dai tassi troppo bassi e che nei favolosi anni '80 e nella new economy erano circa all'8% e che i nostri genitori avevano mutui a tasso fisso del 12/14% ... Sono stati forse stupidi loro ? O troppo intelligenti noi ? Grazie all'eurora unita i tassi sino scesi al 2%, i privati si sono indebitati fino all'osso e se i tassi aumentassero per far respirare le banche ... Infatti hanno provato a portarli al 3%, ma poi sono scesi allo 0,5% poichè privati ed aziende fallivano ...

Un esempio semplice semplice ... Grazie ai tassi così bassi le banche non rischiano di perdere i capitali finanziati per tassi ridicoli ... e così non fanno più finanziamenti ... le aziende non investono ... e patatrac ...

L'anno scorso la ING Bank era in utile di 10.000.000 di euro, l'unica in europa, e sembrava che non sarebbe stata toccata ... grazie ad un solo cliente sono passati in perdita di 12.000.000 di euro ... e hanno licenziato il 60% dei dipendenti ... me compreso ...


Ma torniamo ai mutui ... io e la Ele abbiamo trovato una soluzione non per abbassare il tasso, ma per pagare sempre meno ... (ovviamente grazie a me ... )

Stavamo così bene nel nostro due locali ... ma è arrivato il cicio ... e abbiamo cambiato casa ... facendo un mutuo a tasso fisso al 6% per 15 anni e avanzando sul conto corrente pochi euro ... ... pagavamo 800 euro al mese di rata, ma grazie ai nostri risparmi abbiamo fatto un reintegro capitale ... sempre tornando a 0 sul conto corrente ... adesso paghiamo 400 euro al mense e non ci pesa per nulla e riusciamo anche a risparmiare qualcosa ... ... Non dimentichiamoci che all'inizio del mutuo si pagano gli interessi, come nel video del doc, poi si restituisce il capitale ... quindi avendo fatto un reintegro capitale dopo 5 anni, abbiamo ucciso gli interessi ... ... certo abbiamo ancora un tasso fisso al 6% ... ma paghiamo solo 400 euro al mese, anzichè chi paga un tasso variabile al 2% con una rata di 800 euro ... se non di più ...

Mi inserisco nella discussione con coscienza di fatto (visto che prima di iniziare la "carriera" da commercialista "vendevo" mutui per una nota banca del nord).

Ho letto il consiglio di VFRmacs di non superare la soglia dell'80% dello stipendio: eresia! La soglia massima dovrebbe essere di circa un terzo degli introiti familiari! I restanti due terzi devono servire a coprire gli altri costi a cui una famiglia va inconto e soprattutto a costituire una riserva per eventuali spese straordinarie. Cambiare l'auto, o sostenere spese di manutenzione di un certo rilievo sull'immobile oggetto di mutuo su un arco di 20 anni minimo non sono un'eventualità, ma un evento certo.
Per quanto riguarda la durata queste evidentemente dipende dalle risorse che uno ha a disposizione al momento della stipula. Personalmente non sono mai riuscito a fare un mutuo su durata inferiore ai 20 anni; e, in tutta onestà, non me la sono mai sentita di rifilare a nessuno un mutuo a 40 anni, piuttosto gli ho rifiutato l'operazione.

Una cosa importante da ricordare: non sono le banche ad essere care, ma gli immobili ad avere costi spropositati! Sembrerà banale, ma invito tutti prima a "discutere" il mutuo, anche solo "pur parler" con la propria banca di fiducia, e solo POI ad andare a vedere la casa! Vi posso assicurare che ci sono un sacco di persone che prima individuano la casa, firmano il preliminare, e poi scoprono che non saranno mai in grado di pagarla!

Dati i consigli del buon padre di famiglia restano questi due problemi:
- con che banca lo faccio;
- fisso, variabile, misto, cap, floor, o... che altro?!?

Riguardo al primo punto ad oggi non c'è che l'imbarazzo della scelta: ci sono più banche che supermercati, vale la pena di armarsi di pazienza e fare il giro di tutti gli istituti di credito. Tenete anche a mente una cosa: se avete una banca "di fiducia", questa può essere anche più cara, ma è anche più facile che in caso di difficoltà vi venga incontro la banca che conosce voi e la vostra famiglia da 20 anni piuttosto che non quella in cui avete chiesto il mutuo solo un anno fa (ciò è valido per le piccole filiali, soprattutto in paese: in città il discorso perde molto del suo peso). Trovate indicazioni di massima su Mutuionline, inoltre, se siete soggetti appartenenti a categorie professionali (avvocato, commercialisti, geometri, etc) iscritti alle relative casse, vi invito a verificare le convenzioni stipulate dalla cassa con le banche, perchè sono estremamente convenienti. Anche i dipendenti pubblici possono avere mutui agevolati: in questo caso occorre rivolgersi all'apposito ente previdenziale Inpdad.

Quanto al secondo punto si rischia di aprire un "processo Biscardioso". Limitando in un primo momento la discussione a FISSO o VARIABILE, gli ultimi anni ci hanno insegnato questo: chi ha fatto il fisso si è messo il cuore in pace, ma per farlo ha "pagato" questa sicurezza, chi ha fatto il variabile, si è sicuramente agitato di più, ma nel complesso ha risparmiato.
Quando ero in banca avevo un collega che sconsigliava a tutti i clienti di fare il variabile, e proponeva solo il fisso. Io la trovo una gran cxxxxxa; tant'è che chi ha fatto il fisso a conti fatti ci ha smenato. Si parta dalla considerazione che:
- il fisso costa a priopri di più. Per determinare la rata di un mutuo si prende il tasso di riferimento IRS per il fisso e Euribor per il variabile, e a questi si aggiunge uno spread. Prendiamo ad oggi i tassi base: l'IRS a 20 anni al 22/12/2009 è a 3,96%, l'euribor a 3 mesi al 22/12/2009 quota 0,72%; ci sono 3 punti percentuali di differenza. Le quotazioni attuali sono degli istremi, ma una differenza di almeno 1 punto % c'è sempre.
- se le cose crollano (vedi l'andamento anomalo avuto dai tassi interbancari l'anno scorso)... mal che vada interviene il governo (...con un "cap" al 4% e quì potremmo aprire una discussione politico-economica che non finisce più...)

Ci sono anche alternative che mediano le posizioni: si tratta di contratti di mutuo a tasso misto che permettono di "switchare" da un tasso all'altro in determinati periodi finestra. Alcune considerazioni:
- spesso lo "switch" ha un costo
- spesso tale costo è implicito nella rata, al di la dell'utilizzo dell'opzione, perchè sono proposte di mutuo che si accompagnano a spread di partenza più alti
- anzichè decidere all'inizio... ti trovi di fronte al dubbio per tutta la durata de finanziamento

Altri prodotti forniscono operazioni di "copertura" a fronte delle fluttuazioni di tasso. Sono quei mutui con coperture cap e floor: limiti all'aumento o alla diminuzione dei tassi. Anche quì vale quanto segue:
- hanno dei costi
- spesso il costo è implicito in rate più alta
- si tratta di strumenti di copertura che muovono dai damosi "derivati": chi ve li vende (e ripeto: ve lo dico per esperienza diretta) non ne conosce in realtà minimamente il funzionamento ne è in grado di valutarne appieno gli effetti!

Un ultima considerazione: diffidate da chi si mette a consigliarvi le operazioni dicendo "si ma tra un po' i tassi fanno così, fanno cosà": un mutuo dura 20 anni, le previsioni sui tassi per quanto si possa essere bravi arrivano massimo a 2/3 anni, oltre... è come vincere al superenalotto!

Mi scuso per la prolissità del discorso, tuttavia inevitabile. Contiene estreme semplificazioni e generalizzazioni: sono completamente a disposizioni per precisazioni, consigli, critiche o discussioni (anche tecniche, ben vengano!) in merito.

[murtle]

Sig. Giappo, Vuffy diceva di non superare l'80% dello stipendio di uno dei due
Certo, il terzo sarebbe stato piuttosto sul 70%, ma siamo lì..

...quanto al video postato invece fermerò il mio commento a "una castroneria populista infarcita di ignoranza".

Senza entrare nel tecnico smonterò la tesi facendo presente che:
- non esiste un momento in cui un tizio (chiamiamolo pure B.anchiere M.alefico) è arrivato e ha detto: "sono cattivo e avaro e mi invento la moneta aurea che è tutta mia così fotto tutti". La storia dell'evoluzione della moneta va di pari passo con esigenze contingenti alle sue funzioni precipue (scambio, riserva, speculazione), ed è stata introdota passando da moneta-merce a moneta-simbolo passando attraverso diverse sostanze (argento per esempio), e ha sempre scontato la scoperta di nuovi giacimenti (si pensi al processo inflazionistico a seguito della scoperta delle americhe). Non si può quindi partire dall'idea che la quantità di moneta sia data.
- parlare di "quantità di moneta" è un esemplificazione ridicola ed estremamente semplicistica, come a dire che tutto ciò che ha due ruote è una motocicletta. La moneta "sonante" costituisce solo una parte del sistema monetario, che è costituito da circolante (la moneta "cartacea appunto"), depositi a breve (si pensi al conto corrente: io ti bonifico una somma, ma non esiste una contropartita cartacea, o aurifera!, di tale somma) e alte attività finanziarie più o meno liquide. Il principio di fondo è il "credito": se io e il mio amico Tizio passiamo tutta la vita ad annotare i favori che ci facciamo "a buon rendere", possiamo passare l'eternità a prestare lavoro l'un l'altro senza paradossalmente "chiudere" le posizioni reciproche, e senza aver bisogno di alcun mezzo di scambio.
- il sistema economico non è un sistema atemporale è chiuso. E' un rapporto di scambi reciproci che opera nel continuum, e si basa sul concetto di velocità di circolazione della moneta, sul concetto di struttura produttiva, e di prezzi relativi.

Mi fermo qui per non entrare in un dibattito che rischia inevitabilmente di finire nell'ambito politico, cosa da evitare assolutissimamente, visto che questo è un forum civile e soprattutto dedicato ad una cosa su cui tutti concordiamo:la ! Cioè, intendevo la !!!!

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Originariamente inviata da murtle

Sig. Giappo, Vuffy diceva di non superare l'80% dello stipendio di uno dei due
Certo, il terzo sarebbe stato piuttosto sul 70%, ma siamo lì..

...eeehh, leggere di fretta! Chiedo scusa Ms. Martaruga!

[cts]

Scintilla (o VFRMacs? Non ho be capito a chi è diretto il discorso), se devi accendere il Mutuo, troverai buoni consigli qui Per poter vedere il link devi essere Registrato .
Poi dai un'occhiata a Per poter vedere il link devi essere Registrato , utile per avere un altro metro di paragone.

Di solito il Per poter vedere il link devi essere Registrato è conveniente, ma occorre valutarlo con altri prodotti.

Io sono strozzato da un mutuo usuraio (tasso variabile), ma per fortuna da due semestri a questa parte (W la crisi...) si è abbassato da un bel po'....

Considera/considerate tutte le variabili, io sono arrivato al punto che non riuscivo neppure a mettermi l'ADSL a 19,99 €/mese, un lusso inconcepibile! Ora potrei farlo, ma sto aspettando con prudenza l'esito della recessione, poi magari andrò di surroga o altro, ma vi assicuro che i lacci e laccetti che 'sti personaggi (non voglio offendere nessuno, ma non è quello il sinonimo che volevo scrivere) mettono tra le pieghe dei contratti sono studiati per togliervi quanti più soldi possibili in caso di cambio del mutuo.

Ciao.

Originariamente inviata da cts

...Io sono strozzato da un mutuo usuraio (tasso variabile), ma per fortuna da due semestri a questa parte (W la crisi...) si è abbassato da un bel po'....

Mi hai letto nel pensiero ...


Sono contento che questa discussione abbia suscitato interesse e chiedo una gentilezza ...


Eichi ... visto che per te è stata una professione ... perchè non ci aiuti facendoci una simulazione ?
Sono convinto che per te applicare la formula del calcolo degli inetressi e quindi della rata non dovrebbe farti perdere troppo tempo e aiuteresti molti di noi ...

Problema:
Dati tre mutui della durata di 20 anni con capitali richiesti rispettivamente di 50 - 80 - 100.000 euro, calcolare la rata in base a:
- tasso fisso del 6%
- tasso variabile del 2% con incrementi di 0.5% fino ad arrivare al tasso massimo del mutuo "ibrido" suggerito dal doc.


La simulazione dovrebbe essere più o meno così:

Capitale richiesto: 50.000 euro
Durata: 20 anni
Rata col tasso fisso al 6%:
Rata col tasso variabile al 2%:
Rata col tasso variabile incrementato al 2.5%:
Rata col tasso variabile incrementato al 3%:
...
Rata col tasso variabie incrementato al 5.4%:

Capitale richiesto: 80.000 euro
Durata: 20 anni
Rata col tasso fisso al 6%:
Rata col tasso variabile al 2%:
Rata col tasso variabile incrementato al 2.5%:
Rata col tasso variabile incrementato al 3%:
...
Rata col tasso variabie incrementato al 5.4%:

Capitale richiesto: 100.000 euro
Durata: 20 anni
Rata col tasso fisso al 6%:
Rata col tasso variabile al 2%:
Rata col tasso variabile incrementato al 2.5%:
Rata col tasso variabile incrementato al 3%:
...
Rata col tasso variabie al incrementato 5.4%:



Grazie Eichi ...





AAAAAAAAAAAAAAAAAAALT: lo so cosa vorresti dirmi ... che dipende da quando cambia il tasso ... facciamo che questo cambi ogni 5 anni ...

Grazie di nuovo ... a nome di tutti ...

[murtle]

io so calcolarla con il tasso fisso... al resto non ci sono ancora arrivato, è più avanti nel libro
(ma per evitare figuracce meglio se lascio fare tutto ad onizuka )

[diecidecimi]

Non è difficile.... basta un foglio in un formato diffusissimo come Excel e inserire quando si vuole il valore desiderato.
L'avevo, e ormai l'ho cancellato...

[murtle]

ah beh certo, ci sono i fogli di calcolo però non sono ammessi all'esame
(vedo se tra un budget e l'altro riesco a fare qualcosina )

intanto c'è questo Per poter vedere il link devi essere Registrato che permette di calcolare la rata con una variabilità minima dell'1% però e non 0,5%..